Rechtsprechung bei Anfechtung des Anfangsmietzinses angefochten

Mieter können die Höhe des Anfangsmietzinses als missbräuchlich anfechten, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache – sprich Nettorendite – erzielt wird oder sich der Mietzins nicht im Rahmen des Orts- oder Quartierüblichen bewegt. Bei der Berechnung der Nettorendite ändert das Bundesgericht nun seine bisherige Rechtsprechung. Es hiess die Beschwerde einer Pensionskasse teilweise gut, wie das Gericht am Montag mitteilte.

In Zukunft ist das investierte Eigenkapital von Vermietern zu 100 Prozent an die Teuerung anzupassen. Bislang war das nur zu 40 Prozent möglich. Zudem darf der Ertrag den Referenzzinssatz um 2 Prozent statt bisher 0,5 Prozent übersteigen, sofern der Zinssatz 2 Prozent oder weniger beträgt.

Die Rechtsprechung zu den geänderten Parametern datiere aus den Jahren 1994 respektive 1986, betont das Bundesgericht. Seither seien die Zinssätze für Hypotheken und der massgebende Referenzzinssatz deutlich gesunken. Nach Ansicht der Lausanner Richter bedeutet das, dass gemäss bisheriger Berechnungsmethode mittlerweile sehr niedrige Mieterträge resultierten. Diese stünden in keinem angemessenen Verhältnis zur Nutzung betreffender Wohnungen. Namentlich für Pensionskassen seien die Erträge nicht ausreichend, weil sie Renten an ihre Versicherten zahlten.

(rwa)